Memiliki rumah impian dengan sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tentu menjadi solusi bagi banyak masyarakat Indonesia. Saat ini, terdapat dua pilihan utama dalam pembiayaan rumah, yaitu KPR konvensional yang berbasis bunga, dan KPR syariah yang menggunakan prinsip syariah tanpa bunga. Meskipun KPR syariah sering dipandang lebih menenangkan karena bebas riba, banyak orang yang kemudian terkejut ketika mengetahui bahwa cicilan KPR syariah justru sering kali lebih mahal dibandingkan dengan cicilan KPR konvensional. Pertanyaan pun muncul, mengapa bisa demikian? Artikel ini akan membahas secara lengkap alasan-alasan mengapa cicilan KPR syariah terlihat lebih tinggi, bagaimana mekanismenya, sehingga keuntungan dan kerugian yang perlu dipertimbangkan sebelum memilihnya. Hal pertama yang harus dipahami adalah perbedaan mendasar antara KPR konvensional dan KPR syariah. Pada KPR konvensional, sistem yang digunakan adalah bunga (interest). Bank memberikan pinjaman sejumlah uang kepada debitur untuk membeli rumah, lalu debitur membayarnya kembali dengan bunga tertentu. Cicilan dapat berubah-ubah tergantung fluktuasi suku bunga acuan Bank Indonesia. Sebaliknya, KPR syariah tidak menggunakan bunga. Bank syariah bertindak sebagai penjual rumah kepada nasabah dengan akad yang disepakati, seperti akad murabahah (jual beli dengan margin keuntungan) atau akad musyarakah mutanaqishah (kerjasama kepemilikan yang berkurang). Artinya, sejak awal akad, bank sudah menentukan harga rumah beserta margin keuntungannya, sehingga total harga rumah yang dibeli melalui KPR syariah akan lebih besar dibandingkan harga asli rumah tersebut. Perbedaan akad inilah yang menjadi titik awal mengapa cicilan KPR syariah terlihat lebih tinggi dibandingkan KPR konvensional. Salah satu alasan terbesar cicilan KPR syariah lebih mahal adalah adanya margin keuntungan dalam akad murabahah. Pada dasarnya, bank syariah tidak sekadar meminjamkan uang kepada nasabah, tetapi membeli rumah yang diinginkan terlebih dahulu, kemudian menjualnya kembali kepada nasabah dengan harga yang lebih tinggi. Kenaikan harga tersebut adalah margin keuntungan yang sudah disepakati sejak awal. Misalnya, jika harga rumah Rp500 juta, bank syariah mungkin menetapkan margin 40% untuk jangka waktu 15 tahun. Artinya, harga rumah yang harus dibayar nasabah menjadi Rp700 juta, yang kemudian dibagi rata menjadi cicilan tetap setiap bulannya. Karena jumlah cicilan ini dihitung dari total harga jual rumah yang lebih tinggi, tidak heran jika cicilan bulanan KPR syariah terlihat lebih mahal dibandingkan dengan KPR konvensional. KPR syariah biasanya menawarkan cicilan tetap hingga masa tenor selesai. Hal ini karena margin sudah ditentukan sejak awal akad, sehingga jumlah yang dibayarkan setiap bulan tidak akan berubah meskipun kondisi ekonomi nasional berubah. Sebaliknya, KPR konvensional sering menggunakan skema bunga mengambang setelah beberapa tahun pertama. Awalnya, nasabah memang akan mendapatkan cicilan lebih ringan karena bunga promo, tetapi ketika suku bunga acuan naik, cicilan pun bisa melonjak drastis. Namun dalam kondisi suku bunga rendah, cicilan KPR konvensional bisa lebih murah dibandingkan dengan KPR syariah. Dengan kata lain, meskipun cicilan KPR syariah lebih mahal secara nominal, sebenarnya sistemnya lebih stabil dan tidak terpengaruh fluktuasi pasar. Hal inilah yang membuat banyak orang merasa lebih nyaman meski harus membayar lebih besar. Bank syariah menanggung risiko yang lebih besar dibandingkan dengan bank konvensional. Dalam akad murabahah, bank harus membeli rumah terlebih dahulu atas nama mereka sebelum menjualnya kembali kepada nasabah. Jika terjadi gagal bayar, bank syariah menanggung risiko kehilangan aset atau mengalami kesulitan likuiditas. Berbeda dengan bank konvensional yang hanya memberikan pinjaman berupa uang, risiko mereka lebih kecil karena rumah langsung atas nama nasabah dan bank hanya berperan sebagai pemberi dana. Untuk menutupi risiko yang lebih besar tersebut, bank syariah menetapkan margin keuntungan yang lebih tinggi. Konsekuensinya, cicilan yang dibayarkan oleh nasabah juga menjadi lebih besar. Selain margin keuntungan, terdapat pula berbagai biaya tambahan dalam KPR syariah yang membuat total cicilan lebih mahal. Misalnya, biaya administrasi, biaya notaris, asuransi jiwa, serta asuransi kerugian yang harus sesuai dengan prinsip syariah. Semua biaya ini biasanya lebih tinggi dibandingkan dengan KPR konvensional karena harus melalui lembaga keuangan syariah yang diawasi Dewan Pengawas Syariah. Hal ini berbeda dengan KPR konvensional yang seringkali memiliki promo biaya rendah atau bahkan gratis biaya administrasi dan provisi, sehingga terlihat lebih ringan di awal. Walaupun sama-sama ada biaya tambahan, transparansi dalam KPR syariah membuat nasabah lebih jelas mengetahui berapa total biaya yang harus dikeluarkan, meski akhirnya terlihat lebih mahal. Bank konvensional kerap memberikan promo bunga rendah pada awal masa kredit, misalnya bunga 3%–5% untuk 2–3 tahun pertama. Hal ini membuat cicilan terasa sangat ringan di awal. Namun, promo semacam ini hampir tidak ada di KPR syariah, karena prinsip syariah tidak memungkinkan adanya praktik “tekan harga” demi menarik nasabah. Semua margin keuntungan sudah ditentukan sejak awal dan tidak bisa berubah. Ketika masyarakat membandingkan cicilan KPR konvensional dengan bunga promo rendah versus cicilan tetap KPR syariah, tentu cicilan KPR syariah akan terlihat jauh lebih mahal. Padahal, dalam jangka panjang, cicilan KPR konvensional bisa saja lebih tinggi jika suku bunga terus naik. Meski cicilan KPR syariah lebih mahal, ada keuntungan besar yang didapat, yaitu kepastian jumlah cicilan. Bagi banyak keluarga, kepastian ini menjadi nilai lebih yang sangat penting. Mereka tidak perlu khawatir tiba-tiba cicilan melonjak karena kondisi ekonomi global. Misalnya, ketika krisis moneter atau inflasi tinggi terjadi, cicilan KPR syariah tetap sama, sementara cicilan KPR konvensional bisa meningkat dua kali lipat. Dalam jangka panjang, stabilitas cicilan ini bisa membuat perencanaan keuangan keluarga lebih terarah. Walaupun lebih mahal secara nominal, kepastian cicilan sering dianggap sebagai bentuk keamanan finansial yang berharga. Bagi sebagian orang, alasan utama memilih KPR syariah bukanlah soal harga cicilan, melainkan keyakinan agama. Sistem bunga pada KPR konvensional dianggap mengandung riba, yang dilarang dalam ajaran Islam. Meskipun cicilan KPR syariah lebih mahal, banyak nasabah tetap memilihnya karena ingin memastikan bahwa pembiayaan rumah mereka terbebas dari riba. Dengan kata lain, biaya tambahan atau cicilan yang lebih tinggi dianggap sebagai konsekuensi logis dari komitmen menjalankan prinsip syariah. Faktor religius ini membuat KPR syariah tetap diminati, meskipun tidak lebih murah dibandingkan KPR konvensional. Selain aspek religius, ada pula faktor psikologis yang mempengaruhi keputusan nasabah. Membeli rumah adalah keputusan finansial besar yang seringkali menimbulkan kekhawatiran jangka panjang. Dengan memilih KPR syariah, nasabah merasa lebih tenang karena sistemnya transparan, cicilannya tetap, dan terbebas dari bunga. Ketenangan batin ini sering dianggap lebih berharga daripada sekadar perbedaan nominal cicilan. Jika dilihat secara kasat mata, memang benar bahwa cicilan KPR syariah lebih mahal dibandingkan dengan KPR konvensional. Hal ini disebabkan oleh adanya margin keuntungan tetap, risiko lebih besar yang ditanggung bank syariah, biaya administrasi tambahan, serta tidak adanya promo bunga rendah. Namun, mahalnya cicilan KPR syariah juga dibarengi dengan keuntungan berupa kepastian jumlah cicilan, transparansi akad, serta jaminan bebas riba yang memberikan ketenangan batin bagi nasabah. Pada akhirnya, pilihan antara KPR syariah dan KPR konvensional kembali kepada kebutuhan dan prioritas masing-masing orang. Bagi mereka yang mengutamakan harga cicilan ringan, KPR konvensional mungkin lebih menarik. Namun, bagi yang lebih mementingkan kepastian dan prinsip syariah, KPR syariah tetap menjadi pilihan utama meskipun harus membayar lebih mahal. Jika Anda ingin memiliki hunian yang terjamin aman, nyaman dan juga terpercaya, Anda bisa temukan di Ray White Cikarang. Untuk informasi lebih lanjut silahkan kunjungi website Ray White Cikarang dihttps://cikarang.raywhite.co.id. Find a home that suits your lifestyle with Ray White!Perbedaan Konsep Dasar Antara KPR Konvensional dan KPR Syariah
Margin Keuntungan dalam Akad Murabahah
Cicilan Tetap vs Cicilan Mengambang
Risiko yang Ditanggung oleh Bank Syariah Lebih Besar
Biaya Tambahan dalam Proses KPR Syariah
Tidak Ada Diskon Besar seperti di KPR Konvensional
Keuntungan dari Sisi Kepastian Cicilan
Perspektif Religius (Bebas dari Unsur Riba)
Faktor Psikologis (Ketenangan Batin Nasabah)
